Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu cz. 1. — Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu oraz wniesienie powództwa o zapłatę do sądu

Nierzetelny najemca to spory kłopot dla właściciela lokalu. Brak regularnych wpłat z tytułu czynszu generuje straty, a najemca nadal nieskrępowanie korzysta z przedmiotu najmu. Poniżej przedstawię kilka cennych wskazówek jak prawidłowo wezwać najemcę do zapłaty zaległych należności oraz jak wnieść pozew o zapłatę do sądu.

Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu — do kogo skierować

Chcąc skutecznie dochodzić należności z tytułu zaległości czynszowych, powinieneś skierować wezwanie do zapłaty do właściwych osób. W przypadku gdy Twoimi lokatorami są małżonkowie, wezwanie powinno zostać skierowane do obojga, nawet jeśli tylko jedno z nich figuruje w umowie najmu jako najemca.

Przykład

Zawarłeś umowę najmu lokalu z Janem Kowalskim, który pozostaje w związku małżeńskim z Janiną Kowalską. W umowie najmu figuruje tylko Jan Kowalski. Janina Kowalska wstąpiła w stosunek najmu tego lokalu, posiada te sama prawa, jak i obowiązki jako najemca lokalu, a co za tym idzie, jest również odpowiedzialna za płatność czynszu.

Otóż zgodnie z art. 680(1). § 1. kodeksu cywilnego:

Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jest to bardzo istotne, ponieważ małżonkowie odpowiadają solidarnie za czynsz najmu, nawet jeśli umowę zawarłeś tylko z jednym z nich.

Wezwanie do zapłaty możesz skierować nie tylko do najemcy lokalu, który figuruje w umowie, ale również do pełnoletnich osób stale z nim zamieszkujących (o ile znasz ich dane i wiesz, że tam mieszkają). Zgodnie z art. 688(1). § 1. kodeksu cywilnego — Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Przykład

Wynajmujesz lokal Janowi Kowalskiemu. Masz informację, iż wraz z nim w lokalu od kilku miesięcy mieszka również jego pełnoletnia siostra, która nie jest ujęta w umowie najmu. Wezwanie do zapłaty kierujesz do Jana Kowalskiego oraz na podstawie art. 688(1) k.c. do jego siostry.

Wezwanie do zapłaty — pozostałe istotne elementy.

Chcąc skutecznie dochodzić zaległych należności sądowych, musisz wezwać dłużnika do zapłaty. Wezwanie do zapłaty powinno zawierać:

  • Wskazanie osoby dłużnika (najemca, małżonek, osoby pełnoletnie wspólnie zamieszkujące z najemcą).
  • Okres, za jaki najemca zalega z płatnością czynszu (np. 2 miesiące) oraz wskazanie kwoty zaległego czynszu za zaległy okres wraz z  odsetkami ustawowymi.
  • Wskazanie terminu, do którego najemca ma wpłacić zaległy czynsz  (np. w ciągu 7 dni ot odebrania wezwania).
  • Wskazania numeru rachunku bankowego, na który najemca ma wpłacić należności.

Pamiętaj, aby wezwanie do zapłaty wysłać listem poleconym najlepiej ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Potwierdzenie odbioru jest przydatne do obliczania terminu wyznaczonego do zapłaty.

Przykład

Wyznaczyłeś najemcy 7-dniowy termin do zapłaty należności. Lokator odebrał wezwanie do zapłaty 10 maja. Termin do wpłaty zaległego czynszu upływa 17 maja.

Przeczytaj także: Jak eksmitować lokatora, który nie płaci czynszu?

Dochodzenie zaległego czynszu przed sądem.

Jeżeli najemca pomimo skutecznego wezwania do zapłaty nie uiścił zaległego czynszu, możesz sprawę skierować do sądu. Dochodząc należności czynszowych najlepiej skierować pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. W przypadku gdy wartość zaległego czynszu nie przekracza 10.000 zł, Sąd skieruje sprawę do trybu uproszczonego. Tryb uproszczony charakteryzuje się tym, iż składasz pozew na specjalnym formularzu, w którym wypełniasz poszczególne rubryki. Tryb uproszczony ma również wpływ na wysokość opłaty od pozwu, którą musisz uiścić. Wysokość opłaty od pozwu uzależniona jest od dochodzonej kwoty:

  • Do 2.000 złotych – 30 złotych;
  • Ponad 2.000 złotych do 5.000 złotych – 100 złotych;
  • Ponad 5.000 złotych do 7.500 złotych – 250 złotych;
  • Ponad 7.500 złotych – 300 złotych.

Do pozwu musisz załączyć dowody potwierdzające, że jesteś właścicielem lokalu oraz że pomiędzy Tobą a pozwanym istnieje stosunek najmu. Zatem bezwzględnie powinieneś załączyć umowę najmu lokalu. Dla wykazania, iż jesteś właścicielem lokalu, wystarczy np. odpis z księgi wieczystej lokalu, odpis aktu notarialnego. Następnie do pozwu załączasz również wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania lub odbioru listu. Powinieneś również przedstawić Sądowi zestawienie zaległości czynszowych. Możesz tego dokonać w treści pozwu oraz w jego  uzasadnieniu. Jeżeli lokator zakwestionuje dochodzoną przez Ciebie kwotę, musi on wykazać, że nie zalega z płatnościami za określone miesiące.
Pamiętaj, iż dochodząc należności z tytułu czynszu najmu, przysługuje Ci prawo domagania się odsetek. Jeżeli w umowie najmu nie została określona wysokość odsetek w przypadku zwłoki z płatnością czynszu, możesz żądać zasądzenia przez Sąd odsetek ustawowych.

W pozwie musisz określić stronę pozwaną tj. najemcę lokalu. Jeśli najemca jest w związku małżeńskim, pozywasz również współmałżonka. Możesz wskazać jako stronę pozwaną inne pełnoletnie osoby, które stale zamieszkują z najemcą. (zgodnie z art. 688(1). § 1. kodeksu cywilnego są one odpowiedzialne za płatność czynszu solidarnie z najemcą).

Pozew należy złożyć do Sądu w odpowiedniej liczbie egzemplarzy (egzemplarz dla Sądu oraz dla każdego pozwanego wraz z załącznikami). Sądem właściwym do rozpoznania sprawy jest Sąd Rejonowy miejsca zamieszkania pozwanego lub miejsca położenia nieruchomości.

Jeżeli pozew spełnia wszystkie wymogi, Sąd wyda nakaz zapłaty w postępowaniu uproszczonym. Jeżeli strona pozwana nie wniesie sprzeciwu od nakazu zapłaty w ciągu dwóch tygodni od doręczenia jej nakazu zapłaty, orzeczenie uprawomocni się — a co za tym idzie — po nadaniu mu klauzuli wykonalności możesz nakaz zapłaty skierować do egzekucji komorniczej.

Jeżeli strona pozwana złoży sprzeciw w terminie 2 tygodni o dnia doręczenia, Sąd kieruje sprawę na rozprawę.