Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu cz. 2. — Wypowiedzenie umowy najmu

W poprzednim artykule omówiłam aspekty związane z wezwaniem do zapłaty najemcy zalegającego z czynszem oraz złożenia pozwu o zapłatę w Sądzie. Poniżej przedstawię kilka rad, co zrobić, gdy zdecydujemy się na eksmisję z lokalu mieszkalnego nierzetelnego lokatora oraz wypowiedzenie umowy najmu.

Zanim wypowiesz umowę najmu

Zanim wypowiesz umowę, wezwij najemcę do zapłaty czynszu. Temat wezwania do zapłaty zaległego czynszu dość szczegółowo omówiłam w artykule co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu cz. 1. W przypadku, gdy naszym celem jest skierowanie do sądu pozwu o eksmisję, musimy przygotować wezwanie do zapłaty spełniające wymogi określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.). Otóż zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy u.o.p.l. – Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga od właściciela lokalu, aby w pierwszej kolejności (przed wypowiedzeniem umowy najmu lokalu) uprzedził nierzetelnego najemcę, iż zamierza wypowiedzieć mu umowę najmu lokalu z powodu zalegania z opłatami za czynsz za ostatnie trzy miesiące. Zatem pismo kierowane do najemcy powinno zawierać następujące elementy:

  • Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu za ostatnie trzy miesiące.
  • Wyznaczenie miesięcznego terminu do zapłaty zaległości.
  • Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji braku płatności w wyznaczonym terminie.

Poniżej przygotowałam wzór takiego wezwania do zapłaty do pobrania.

Jeżeli wynajmujący wypowie najemcy umowę najmu z powodu zaległości czynszowych, bez wcześniejszego wezwania do zapłaty zawierającego powyższe elementy, naraża się na uznanie przez Sąd, iż umowa najmu nie została skutecznie wypowiedziana i rozwiązana, a co za tym idzie, pozew o eksmisję zostanie oddalony.

Sąd Apelacyjny w Łodzi w uzasadnieniu wyroku z dnia 7.06.2016 r. wydanym w sprawie I ACA 1020/15 wskazał, iż:

Zwłoka w zapłacie czynszu stanowi jedynie przyczynę wypowiedzenia przez właściciela stosunku najmu, którego skuteczność uzależniona jest od zachowania reguł określonych w art. 11 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Pamiętaj, iż jeżeli najemcami Twojego lokalu są małżonkowie, wezwanie do zapłaty musisz skierować do obojga, nawet jeśli w umowie najmu jako najemca figuruje tylko jeden z nich. Wiąże się to z treścią Art. 680(1). § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Wypowiedzenie umowy najmu oraz wezwanie do zdania lokalu

Gdy wysłałeś wezwanie do zapłaty do nierzetelnego najemcy i upłynął miesięczny termin do uiszczenia zaległości czynszowych, a zaległy czynsz nie został zapłacony, możesz wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu lokalu mieszkalnego. Wypowiedzenie umowy najmu musisz sporządzić w formie pisemnej i skierować go do najemcy. Najlepiej wyślij pocztą, listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jeżeli najemcami lokalu są małżonkowie lub jeden z nich — kierujesz wypowiedzenie umowy do obu małżonków.

Wypowiedzenie umowy najmu powinno zawierać przyczynę wypowiedzenia umowy — zatem w piśmie powołujesz się na zaległości czynszowe za co najmniej ostatnie trzy miesiące. Dodatkowo musisz wskazać okres wypowiedzenia umowy. W tym przypadku będzie to jeden miesiąc. Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 11 ust. 2 wskazuje, iż właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przykład

Wysyłasz wypowiedzenie umowy najmu w połowie czerwca, okres wypowiedzenia zaczyna biec od 1 lipca i kończy się z dniem 31 lipca danego roku.

Warto w tym miejscu wspomnieć, iż reguły odnoszące się do wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych dotyczą zarówno umów zawartych na czas określony (np. na 2 lata), jak i umów na czas nieokreślony. (zajrzyj do artykułu  wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego) Otóż przyjmuje się, że regulacja art. 673 § 3 k.c. oznacza, iż nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Jednak reguły wynikające z art. 673 § 3 k.c. Doznają modyfikacji w art. 11 u.o.p.l w odniesieniu do najmu lokalu mieszkalnego. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony tylko i wyłącznie z przyczyn wymienionych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, nawet wtedy, gdy przyczyny wynikające z art. 11 u.o.p.l nie zostały wymienione w treści umowy. Ograniczenia wynikające z art. 11 u.o.p.l podyktowane są ochroną interesów lokatora (najemcy).

Gdy upłynie okres wypowiedzenia, a lokator nadal nie opuścił dobrowolnie lokalu, możesz wysłać do niego wezwanie do zdania lokalu, wyznaczając ku temu odpowiedni termin np. 7 dni pod rygorem skierowania sprawy o eksmisję do sądu. Nie jest to wymóg ustawy, jednakże pismo takie może stanowić dowód w sądzie.