Jak eksmitować najemcę, który nie płaci czynszu?

To było letnie przedpołudnie, powietrze w sali sądowej było duszne i ciężkie. Okna, pomimo iż były uchylone, nie zapewniały wystarczającej wymiany powietrza. Sąd spojrzał na pozwanego stojącego przy barierce:
Czego pozwany domaga się od Sądu? Z tego, co pozwany powiedział przed chwilą, wynika, że po śmierci matki, która była głównym najemcą, zajął Pan lokal z zamiarem zamieszkania. Za lokal Pan powódce nie płaci, w lokalu nie mieszka, nie chce zdać lokalu Spółdzielni. Czego pozwany od sądu oczekuje?
Wysoki Sądzie — pozwany otarł pot z czoła, podniósł wyżej głowę i dziarsko odparł — ja się domagam sprawiedliwości!
Ta rozprawa długo pozostanie w mojej pamięci. Sąd orzekł eksmisję, przy czym przyznał pozwanemu lokal socjalny (miał żonę i dwoje dzieci na utrzymaniu, był bezrobotny).
Sprawy o eksmisję przebiegają różnie. Najważniejsze to dobrze przygotować grunt pod proces o eksmisję. Poniżej opowiem Ci jak eksmitować najemcę.

Jak eksmitować najemcę, który nie płaci?


Jak eksmitować najemcę, który nie płaci Ci czynszu? W pierwszej kolejności musisz prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego. Prawidłowo — czyli zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Na Tobie jako wynajmującym spoczywa szereg obowiązków z tym związanych. Pamiętaj — jeżeli w swojej umowie najmu masz np. zapis, iż w przypadku zaległości czynszowych możesz wypowiedzieć ją ze skutkiem natychmiastowym, to niestety Twoje wypowiedzenie nie odniesie zamierzonego skutku. Takie wypowiedzenie umowy jest sprzeczne z ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 2).

Ogólnie rzecz biorąc, pozew o eksmisję możesz złożyć, gdy lokator zajmuje twój lokal bez tytułu prawnego.

Utrata tytułu prawnego do lokalu — kiedy może nastąpić?

W przypadku lokalu wynajmowanego lub użyczonego, gdy:
•    Nastąpiło wypowiedzenie umowy najmu bądź użyczenia,
•    Upłynął okres najmu, czyli upłynął czas, na jaki umowa została zawarta, a lokator nadal okupuje Twoje mieszkanie,
•    Nastąpiła śmierć głównego najemcy, natomiast osoby, które z nim zajmowały lokal, nie mogą wstąpić w stosunek najmu.

 W przypadku lokalu zajętego samowolnie, gdy:
•    Lokal zajęto bez zgody właściciela (sytuacja opisana na początku wpisu),
•    Konieczna jest rozbiórka lub remont budynku.


Eksmisja z lokalu może być również przeprowadzona na skutek konieczności dokonania prac rozbiórkowych bądź remontowych, w przypadku których niezbędne jest opuszczenie lokalu, lecz lokator nie chce opuścić go dobrowolnie. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 4 i ust. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel lokalu ma obowiązek zapewnić eksmitowanemu lokatorowi lokal zamienny.

Jak złożyć pozew o eksmisję?

Składając pozew do sądu, powinieneś w nim określić stronę pozwaną. Musisz wymienić także wszystkie osoby, które zamieszkują w lokalu (o których wiesz). Kiedyś przydarzyła mi się sprawa, gdzie w małym lokalu mieszkało około 8 osób (przy zawarciu umowy najmu lokalu uczestniczyły dwie osoby, potem grono w lokalu się stopniowo powiększało). Właściciel dowiedział się o tym od sąsiadów, którzy zaczęli się skarżyć na głośne sąsiedztwo. Historia tej eksmisji zasługuje na oddzielny wpis na blogu.

Istotnym dowodem przy eksmisji jest dokument potwierdzający Twoje prawo własności nieruchomości. Załącz do pozwu np. odpis z księgi wieczystej albo kopię aktu notarialnego.  

Kluczowymi dowodami są również: wezwanie do zapłaty zaległego czynszu (w którym wyznaczyłeś lokatorowi miesięczny termin na uiszczenie należności pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu) oraz wypowiedzenie umowy najmu (dotyczy to sytuacji, gdy wypowiedziałeś umowę z uwagi na zaległości czynszowe).

Jeżeli umowa po prostu wygasła z uwagi na upływ czasu, na jaki została zawarta, wystarczy, że w uzasadnieniu pozwu wskażesz ten fakt.  

Ile kosztuje eksmisja?

Składając pozew do sądu, musisz uiścić opłatę od pozwu. W przypadku spraw o opuszczenie i opróżnienie lokalu (eksmisji) opłata wynosi 200 zł.
Dodatkowe koszty to Twój bezcenny czas poświęcony na przygotowanie całej dokumentacji, sporządzeniu pozwu i uczestnictwie w rozprawie.