Kaucja — Zabezpieczenie czynszu najmu

Kaucja jest niedocenianą instytucją, mającą na celu zabezpieczenie potencjalnych roszczeń wynajmującego. Zabezpiecza ona nie tylko należności z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych, ale również z tytułu szkód wyrządzonych w lokalu przez najemcę, czy też pokrycia ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (najem okazjonalny).

Kaucja wprost została uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 6). Co istotne, kaucja zgodnie z ustawą nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Zatem wynajmujący może przed zawarciem umowy najmu domagać się od najemcy zapłaty czynszu za rok z góry.

Zdaję sobie sprawę, iż mało realne jest znalezienie najemcy, który uiści roczny czynsz w formie kaucji. W tym miejscu jednak pozwolę sobie na dygresję. W wielu umowach najmu lokalu, które opiniowałam, zauważyłam, iż wynajmujący zastrzegają kaucję, ale tylko w wysokości równowartości jednego czynszu.  Tymczasem warto zastanowić się nad ustaleniem kaucji w wysokości przynajmniej trzykrotności czynszu.

Dlaczego warto ustalić wysokość kaucji powyżej kwoty jednego czynszu?

Aby wypowiedzieć skutecznie umowę najmu, wynajmujący musi podjąć szereg środków. Po pierwsze — musi wezwać najemcę do zapłaty zaległego czynszu, wyznaczając miesięczny termin na spłatę należności. Zanim to uczyni, najemca musi zalegać z czynszem za trzy pełne okresy rozliczeniowe. Sama kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Zatem kaucja w wysokości trzykrotności czynszu przynajmniej częściowo pokryje straty, na jakie narażony jest wynajmujący, który musi spełnić wymagania ustawy w celu skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.

Kaucja jako zabezpieczenie czynszu — ciekawe zastosowanie, o którym możesz nie wiedzieć

Jak stanowi art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. W razie zastrzeżenia kaucji umowa jest zawierana pod warunkiem zawieszającym, że najemca wpłaci kaucję.

Jeżeli ziści się warunek zawieszający, wtedy skutek prawny następuje.

Co to oznacza?

Jeżeli najemca wpłaci kaucję w całości, umowa najmu zostaje zawarta. W przypadku niewpłacenia czynszu, umowa najmu nie zostaje zawarta, ponieważ nie ziścił się zastrzeżony warunek (wpłata kaucji).

W takiej sytuacji lokator mieszka w lokalu bez tytułu prawnego, a jeśli przestał płacić należności (w tym wypadku już nie czynsz a odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu), droga do przeprowadzenia eksmisji jest znacznie szybsza (nie trzeba wypowiadać umowy, bo de facto nie została zawarta między stronami).