Najem instytucjonalny — Co to jest i kto z niego skorzysta?

Wraz z wejściem w życie prezydenckiej ustawy o krajowym systemie nieruchomości, na rynku nieruchomości zawrzało, albowiem ustawa wprowadziła nową formę najmu — najem instytucjonalny. Z doniesień medialnych wynikało, że ta forma najmu jest bardzo korzystna zwłaszcza dla wynajmujących, ponieważ umożliwia szybką i łatwą eksmisję lokatora bez konieczności uzyskania wyroku sądowego w tym zakresie.  W tym miejscu warto wspomnieć, iż podobne rozwiązanie przewiduje najem okazjonalny. Zatem czym są i czym różnią się obie formy najmu?

Najem instytucjonalny — Co to jest i dla kogo?  

Prezydencka ustawa wzbogaciła ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, o kolejne przepisy, tym razem dotyczące najmu instytucjonalnego, jednocześnie zmieniając definicję najmu okazjonalnego. Ale po kolei. Zgodnie z art. 19f. 1. Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zatem najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą stosować mogą przedsiębiorcy, gdy przedmiotem ich działalności jest wynajmowanie lokali. Co istotne, z tej formy najmu nie mogą skorzystać najemcy prywatni (właściciel wynajmujący lokal, ale nie prowadzący działalności gospodarczej). Omawiana forma najmu dotyczyć będzie tylko umów zawartych w celach mieszkaniowych. Do najmu lokali użytkowych (komercyjnych) zastosowanie znajdą dotychczasowe przepisy kodeksu cywilnego.

Na czym polega najem instytucjonalny?

Zgodnie z ustawą umowa najmu instytucjonalnego może zostać zawarta na czas oznaczony (określony), przy czym w przepisie nie wskazano ram czasowych. Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego wprowadzono ograniczenie zawarcia umowy na okres do 10 lat. Zatem w przypadku tej pierwszej instytucji, strony mogą dowolnie określić czas trwania umowy najmu.
W przypadku najmu instytucjonalnego do umowy załącza się oświadczenie najemcy, sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego wynajmującemu w terminie wskazanym w pisemnym żądaniu. Zatem dla sporządzenia takiego oświadczenia niezbędna jest wizyta u notariusza. Nadto lokator oświadcza, że przyjął do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Wynajmujący może ustanowić kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Co istotne, kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jest to odmienne rozwiązanie, od tego przewidzianego dla zwykłych umów najmu lokalu, gdzie kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Przepisy zobowiązują właściciela do zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela (zaległy czynsz, koszty egzekucyjne). Kaucja podlega waloryzacji na zasadach ogólnych zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Właściciel lokalu może w przypadku najmu instytucjonalnego pobierać czynsz oraz jedynie opłaty niezależne od właściciela. Chodzi tutaj o opłaty eksploatacyjne. Jednakże w umowie strony mogą uregulować kwestie opłat w inny sposób. Gdy umowa nie zawiera regulacji dotyczących innych opłat za używanie lokalu, właściciel może domagać się jedynie czynszu oraz opłat niezależnych od niego.

Ustawodawca przyjął dość ciekawe rozwiązanie odnośnie regulacji podwyżek czynszu. Otóż w przypadku najmu instytucjonalnego właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. W przypadku umów najmu opartych na przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, czynsz najmu mógł być co do zasady podnoszony zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie (art. 9 ust. 1b i nast. ustawy o ochronie praw lokatorów). Natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego ustawodawca nie przewidział obowiązkowego stosowania przepisów ustawy i pozostawił stronom możliwość umownego  uregulowania tego zagadnienia.

Zgodnie z art. 19i ust. 1 umowa najmu instytucjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Ustawodawca przewidział, iż w przypadku wypowiedzenia umowy stosuje się przepisy art. 11 ust 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Są to przepisy, które przewidują, że można wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w sytuacji gdy:

  • Pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • Jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • Wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Eksmisja z lokalu mieszkalnego a najem instytucjonalny

Gdy umowa najmu wygasła (w wyniku upływu czasu, na jaki została zawarta) lub uległa rozwiązaniu na skutek jej wypowiedzenia, lokator jest zobowiązany do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może wszcząć postępowanie w celu opróżnienia lokalu. W pierwszej kolejności właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Zanim wynajmujący doręczy takie żądanie najemcy, musi udać się do notariusza w celu poświadczenia własnoręczności podpisu na żądaniu. Urzędowo poświadczony podpis to nic innego jak czynność poświadczenia własnoręczności podpisu, która polega na złożeniu w obecności notariusza, przez określoną osobę podpisu na dokumencie, bądź uznania podpisu, złożonego wcześniej za własnoręczny. Tożsamość osoby stawającej do czynności poświadczenia podpisu powinna zostać stwierdzona przez notariusza.

Samo żądanie kierowane do najemcy powinno zawierać następujące dane:

  • Oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • Wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • Termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Wskazanie przyczyny ustania stosunku najmu jest tutaj kluczowe, albowiem wynajmujący jest nimi związany i tylko na te przyczyny może się powoływać np. wygaśnięcie umowy na skutek upływu okresu, na jaki została zawarta lub wypowiedzenie umowy z uwagi na zaległości czynszowe.

Po upływie terminu do dobrowolnego opuszczenia lokalu określonego w żądaniu wynajmujący składa do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji w zakresie opuszczenia i opróżnienia lokalu, bez konieczności zapewnienia mu lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego. Kierując wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, należy złożyć  wraz z aktem notarialnym następujące dokumenty:

  • Żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • Dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela. (np. odpis księgi wieczystej dla lokalu lub akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości).

Po nadaniu przez Sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu wynajmujący może  z takim tytułem wykonawczym udać się do komornika i złożyć wniosek o wszczęcie eksmisji lokatora z mieszkania.

Najem instytucjonalny zbliżony jest w swej regulacji do najmu okazjonalnego. Więcej o najmie okazjonalnym pisałam w artykule: Najem okazjonalny — Co to jest i czym różni się od zwykłego najmu.