Najem lokalu mieszkalnego — Co wynajmujący wiedzieć powinien?

Jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego, który zamierzasz wynająć. Zastanawiasz się, jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy, co powinna zwierać umowa najmu lokalu, jakie podatki jesteś zobowiązany zapłacić oraz czy masz obowiązek zameldować najemcę. Odpowiedź na najważniejsze nurtujące Cię pytania znajdziesz poniżej.

Zawarcie umowy najmu lokalu w formie pisemnej

Gdy znajdziesz osobę, której chcesz wynająć swój lokal mieszkalny, powinieneś zawrzeć z nią umowę najmu, która powinna być w formie pisemnej. Zgodnie z art. 660 kodeksu cywilnego (dalej k.c) – umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Co ten zapis oznacza w praktyce dla właściciela nieruchomości? Warto zawrzeć umowę na piśmie dla celów dowodowych. W umowie zostanie określona tak zasadnicza kwestia, jak kwota czynszu, sposób oraz częstotliwość jego płatności. W sytuacji, gdyby najemca zaczął opóźniać się z zapłatą czynszu, wynajmujący (właściciel) przedstawiając w sądzie umowę najmu — wykazuje fakt istnienia między stronami umowy oraz wysokość umówionego czynszu. Zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego, strony zazwyczaj ustalają okres, na jaki zostaje zawarta np. dwa lata, pięć lat a może na czas nieoznaczony. Cytowany wyżej przepis wprowadza swego rodzaju domniemanie, sprowadzające się do twierdzenia, iż jeśli strony nie sporządziły umowy w formie pisemnej, a najem nieruchomości trwa ponad rok, poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Wzory umów najmu lokalu mieszkalnego są powszechnie dostępne, zawierają najważniejsze elementy istotne dla stosunku najmu takie jak okres trwania umowy, wysokość czynszu najmu, obowiązki najemcy.

Jednakże, na co szczególnie zwrócić uwagę?  W umowie najmu można zawrzeć zapis o ustanowieniu kaucji i zasadach jej zwrotu oraz możliwości dokonania potrąceń należności. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.)

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Oprócz standardowych postanowień zawartych w umowie warto rozważyć zawarcie klauzuli umożliwiającej wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Jest to istotne zwłaszcza w przypadku zawarcia umowy na czas oznaczony np. 2 lat. Szczegółowo temat wypowiedzenia umowy najmu został omówiony w artykule na blogu wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie jest dopuszczalne w wypadku niezamieszczenia w umowie stosownej klauzuli w tym zakresie. Zatem w przypadku gdy umowa nie zawiera postanowień dotyczących warunków jej wypowiedzenia, strony nie będą miały możliwości rozwiązać stosunku najmu w drodze wypowiedzenia. W takiej sytuacji umowa najmu przestanie wiązać strony po upływie okresu, na jaki została zawarta (np. po upływie 2 lat).

Opodatkowanie umowy najmu lokalu mieszkalnego

W przypadku umów najmu czynsz rozliczymy przed urzędem skarbowym na dwa sposoby:

  • Jako najem prywatny (czyli odrębne źródło dochodów)
  • Jako najem w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W ramach najmu prywatnego możemy wybrać ryczałt (8,5% od przychodu) lub zasady ogólne (18% lub 32% od dochodu). Działalność gospodarcza, w ramach której rozliczymy najem, może być opodatkowana na zasadach ogólnych (18% lub 32% od dochodu) lub na zasadach podatku liniowego (19% od dochodu). W przypadku najmu prywatnego dość często wybieraną formą opodatkowania jest ryczałt (8,5% od przychodu). W przypadku wyboru przez wynajmującego formy opodatkowania najmu w formie ryczałtu powinien on złożyć w Urzędzie Skarbowym właściwym według swojego miejsca zamieszkania oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Będzie mógł wtedy skorzystać z opodatkowania przychodu z najmu w wysokości 8,5%. Podatnik rozpoczynający osiąganie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego. Wynajmując mieszkanie, zwykle otrzymujemy od najemcy dwa rodzaje opłat – czynsz najmu i opłaty z tytułu kosztów administracyjnych i eksploatacyjnych mieszkania. Zatem od jakich kwot należy odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy? Odpowiedź na to pytanie udzielił Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, pozytywnie rozpatrując przedłożoną interpretację podatkową podatnika. Otóż podstawą generowania przychodu z najmu jest fakt zawarcia umowy.  Zdaniem organu podatkowego jedynie wysokość czynszu określona w umowie (bez opłat administracyjnych i eksploatacyjnych) stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego i generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę nie stanowią składnika przychodu z tego tytułu ani nie powodują przysporzenia po stronie wynajmującego, ponieważ w ich zakresie pełni on tylko rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.

Obowiązek meldunkowy

Kwestia zameldowania na pobyt stały lub czasowy lokatora w lokalu mieszkalnym spędza właścicielom sen z powiek. Moim zdaniem niepotrzebnie. Obawy wynajmujących w kwestii zameldowania łączą się z przeświadczeniem, że w przypadku zameldowania lokatora w lokalu, nie będzie go potem można eksmitować.

Zameldowanie na pobyt stały lub czasowy w lokalu to czynność materialno-techniczna mająca na celu jedynie potwierdzenie, że określona osoba przebywa pod wskazanym adresem. Sama ustawa o ewidencji ludności stanowi, że zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała (art. 28 ust.4). Zatem „Meldunek” nie daje lokatorowi żadnych praw do lokalu. Jeżeli lokator jest zameldowany w lokalu, umowa najmu wygasła, a właściciel nie zdecydował się zawrzeć kolejnej umowy najmu — istnieją podstawy do wszczęcia postępowania przed sądem o opróżnienie lokalu (eksmisja) w celu usunięcia niechcianego lokatora.

Obowiązek meldunkowy należy postrzegać w kategorii obowiązków osobistych, ściśle związanych z osobą, której on dotyczy (lokator). Stanowisko takie potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych, w którym wskazuje się, że prawa i obowiązki wynikające z zameldowania czy też wymeldowania są ściśle związane z osobą, której dotyczą, gdyż pozostają w związku z interesem prawnym takiej osoby, nie podlegają dziedziczeniu ani zbyciu, nie przechodzą również na następców prawnych (są to zatem obowiązki osobiste). Jakie prawa i obowiązki przysługują najemcy w związku z zameldowaniem? Osoba taka zaczyna figurować w rejestrach danego urzędu miasta czy też urzędu gminy. Na podstawie zameldowania zostaje określony np. okręg wyborczy dla najemcy, do którego może się On udać w dniu wyborów powszechnych czy samorządowych, aby oddać głos.

Co istotne brak realizacji obowiązku meldunkowego tj. rejestracji kwestii pobytu we wskazanym terminie, w zasadzie nie jest opatrzony żadną sankcją ani o charakterze administracyjnym, ani też karnym.