Najem okazjonalny

Najem okazjonalny to bardzo dobre rozwiązanie dla właściciela lokalu. Dlaczego? Otóż w ramach umowy najmu okazjonalnego wynajmujący ma możliwość łatwiejszego i szybszego opróżnienia lokalu (eksmisji) w przypadku gdy lokator (najemca) zalega z płatnością czynszu lub gdy umowa wygasła, lub uległa rozwiązaniu a lokator nadal zajmuje bezumownie lokal. Niewątpliwie najem okazjonalny ogranicza uprawnienia ochronne najemcy i wyłącza stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (z pewnymi wyjątkami).

Najem okazjonalny — Co to jest?

Najem okazjonalny został uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (art. 19a – 19e). Ustawa definiuje najem okazjonalny jako umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zatem właściciel lokalu mieszkalnego może zawrzeć taką umowę tylko na określony czas, nietrwający dłużej niż 10 lat.

Właściciel lokalu (wynajmujący) może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji na poczet pokrycia należności z tytułu najmu oraz ewentualnego pokrycia należności z tytułu kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Kaucja podlega waloryzacji.

Umowa najmu musi zostać zawarta w formie pisemnej. Również wszelkie zmiany w umowie wymagają zastosowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Oznacza to, iż jeśli strony chcą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, muszą „spisać” umowę. Jeśli dojdzie do zawarcia ustnej umowy, najem ten będzie regulowany przez przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawę wspomnianą wyżej. Sama umowa nie musi być sporządzona przez notariusza.

Z najmu okazjonalnego korzystać mogą właściciele zarówno prowadzący działalność gospodarczą, jak i osoby nieprowadzące działalności.

Warunkiem koniecznym w przypadku umowy najmu okazjonalnego, jaki dopełnić musi właściciel lokalu, jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jest to obowiązek wynikający z art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów. Zagadnienia dotyczące opodatkowania umowy najmu zostały omówione w artykule „Co wynajmujący wiedzieć powinien”. Co ważne, w przypadku niezgłoszenia najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego nie stosuje się przepisów ułatwiających eksmisję na podstawie oświadczenia najemcy złożonego w formie aktu notarialnego.

Najem okazjonalny a akt notarialny

Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

  1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
  2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. 

W przypadku utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu alternatywnym najemca zobowiązany jest przedstawić w terminie 21 dni od momentu otrzymania takiej informacji inny lokal wraz z nowym oświadczeniem właściciela o możliwości zamieszkania danego lokalu przez najemcę.

W przypadku nieotrzymania przez wynajmującego takiego oświadczenia może on wypowiedzieć umowę z zachowaniem przynajmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Do umowy najmu należy załączyć wszystkie wymienione powyżej dokumenty. Koszt sporządzenia przez notariusza oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Warto zadbać, aby oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożył nie tylko najemca, ale również inne osoby, które mają z najemcą wspólnie zamieszkać (np. członkowie jego rodziny). Ma to znaczenie w przypadku skorzystania z możliwości szybszej eksmisji. Jeśli osoby wspólnie zamieszkujące z najemcą nie poddadzą się egzekucji — zastosowanie w stosunku do nich znajdą przepisy ogólne ustawy o ochronie praw lokatorów w przypadku eksmisji (konieczność uzyskania wyroku sądowego).

Najem okazjonalny — Co powinna zawierać umowa?

Jak wspomniałam wyżej, sama umowa najmu okazjonalnego sporządzana jest w formie pisemnej. Jest to umowa zawierana na czas oznaczony, dlatego też wynajmujący powinien zadbać, aby znalazły się w niej postanowienia zabezpieczającego jego interesy. Na pewno w umowie powinny zostać zawarte warunki określające w jakich okolicznościach wynajmujący może podnieść wysokość czynszu najmu oraz jakie opłaty będzie pobierał wynajmujący w ramach czynszu. Zgodnie bowiem z art. 19c ustawy o ochronie praw lokatorów:

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Kluczowym zapisem, jaki powinien znaleźć się w umowie, jest klauzula umożliwiająca wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Temat wypowiedzenia umowy najmu został szczegółowo omówiony w artykule „wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego”.

Najem okazjonalny — eksmisja / poddanie się egzekucji

W przypadku zwykłej umowy najmu lokalu nie można eksmitować najemcy, który nie chce dobrowolnie opuścić lokalu mieszkalnego. Wobec faktu, że najemcy w większości rozpatrywanych przez Sąd przypadków, musi być zapewniony lokal socjalny, wynajmujący nawet po uzyskaniu korzystnego dla siebie wyroku sądowego musi czekać na zapewnienie przez gminę lokalu socjalnego dla niechcianego lokatora. Nadto zawarcie zwykłej umowy najmu wiąże się z obowiązywaniem tzw. okresu ochronnego, który uniemożliwia eksmisję najemcy, w okresie od 1 listopada do 31 marca.

W przypadku najmu okazjonalnego — procedura eksmisji jest znacznie łatwiejsza. Szczegółowo została ona uregulowana w art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Czynność poświadczenia własnoręczności podpisu polega na złożeniu w obecności notariusza, przez wynajmującego podpisu na dokumencie bądź uznania podpisu, złożonego wcześniej za własnoręczny. Wiąże się to z kolejną wizytą u notariusza.
Pisemne żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać takie elementy jak:

  • Oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy.
  • Wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego.
  • Termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Żądanie najlepiej wysłać pocztą listem poleconym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru dla celów dowodowych.

Po upływie terminu wskazanego w żądaniu opróżnienia lokalu (np. 7 dni wskazane w ustawie) właściciel lokalu jest uprawniony złożyć do Sądu Rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Koszt takiego wniosku to 50 zł. Właściwym Sądem Rejonowym jest Sąd miejsca położenia lokalu mieszkalnego. Należy pamiętać, aby do wniosku dołączyć kopię żądania opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument, z którego wynika, że wynajmujący jest właścicielem lokalu (np. odpis aktualny z księgi wieczystej lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej) oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.

Jeśli wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione, sąd nada aktowi notarialnemu klauzule wykonalności, która zastąpi wyrok nakazujący eksmisję najemcy z lokalu. Posiadając akt notarialny opatrzony przez Sąd klauzulą wykonalności, możemy złożyć u Komornika Sądowego wniosek o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Akt notarialny będzie stanowił dla Komornika podstawę wszczęcia eksmisji.