Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Wydawałoby się, że rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest prostą czynnością — wystarczy samo złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy czy to przez najemcę, czy to przez wynajmującego. Po upływie okresu wypowiedzenia umowa ulega rozwiązaniu. Życie nie znosi jednak próżni. Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy stan faktyczny nie jest jednoznaczny i powstaje pytanie, czy wypowiedzenie umowy najmu jest w danej sytuacji możliwe zwłaszcza w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Zakres uprawnień i obowiązków najemcy i wynajmującego kształtuje się różnie, w zależności od tego, czy umowa najmu lokalu mieszkalnego została zawarta na czas określony, czy też nieokreślony oraz, czy strony w umowie ustaliły terminy wypowiedzenia. Duże znaczenie mają również uregulowania zawarte w ustawie kodeks cywilny (art. 680 KC – 692 KC) oraz ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego — Uwagi ogólne

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić poprzez:

  1. Złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (np. art. 664 KC dotyczący wad rzeczy najętej);
  2. Złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem umownych albo ustawowych terminów wypowiedzenia;
  3. Zgodne porozumienie stron.

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone w formie pisemnej.

Wymóg ten został określony przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, i o zmianie Kodeksu Cywilnego (zwanej dalej u.o.p.l.). W przypadku terminów wypowiedzenia umowy najmu art. 673 §1 KC stanowi, że w przypadku gdy umowa została zawarta na czas nieokreślony, strony umowy mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku braku ustalenia w umowie terminów umownych, zastosowanie znajdą terminy ustawowe.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego — Przepisy

Art. 673 KC nie ma jednak charakteru bezwzględnie obowiązującego. Przy określaniu terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego należy brać pod uwagę przede wszystkim dyspozycję art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 688 KC. Zwrócić w tym miejscu należy uwagę, iż art. 673 §1 KC jest przepisem ogólnym o szerokim zakresie, znajdującym zastosowanie do umów najmu rzeczy, a nie tylko umów najmu lokali mieszkalnych. W przypadku umów najmu lokali zastosowanie znajdują w szczególności przepisy (art. 680 KC – 692 KC) oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieokreślony

Zgodnie z art. 688. KC:

Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Artykuł ten znajdzie zastosowanie w przypadku, gdy wypowiedzenie umowy chce złożyć najemca lokalu mieszkalnego.

W sytuacji, gdy umowa ma zostać wypowiedziana przez wynajmującego (właściciela lokalu), musi on zastosować terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 11 ust. 1 i 2 u.o.p.l. Wspomniany przepis wskazuje, iż nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

  • Używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, dopuszcza do powstania szkód w lokalu, niszczy urządzenia  przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza przeciwko porządkowi domowemu. W tym przypadku wynajmujący powinien skierować pisemne upomnienie do najemcy, a w dalszej kolejności wypowiedzieć umowę najmu.
  • Jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. W tej sytuacji wynajmujący zobowiązany jest, przesłać najemcy dodatkowe wezwanie do uiszczenia zaległych należności wyznaczając dodatkowy miesięczny termin do ich zapłaty, uprzedzając jednocześnie, iż w przypadku braku zapłaty umowa najmu zostanie wypowiedziana. Po upływie miesiąca, w przypadku gdy zaległy czynsz nie został uregulowany, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.
  • Wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
  • Używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Ustawa przewiduje również inne, dodatkowe terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, między innymi sześciomiesięczny termin wypowiedzenia w przypadku niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy czy też miesięczny termin wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu […] (art. 11 ust. 4 u.o.p.l.).

Art. 11. ust. 5 stanowi, iż nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Przepis art. 688 k.c. przewiduje inny od wskazanego w ogólnych przepisach o najmie w art. 673 § 2 k.c. termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartego na czas nieoznaczony, w wypadku gdy czynsz jest płatny miesięcznie. Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych albo krótszych niż miesiąc, obowiązują terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 § 2 w zw. z art. 680 k.c. — a więc:

  • Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — na trzy dni naprzód;
  • Gdy najem jest dzienny — na jeden dzień naprzód;
  • Gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Strony mogą w umowie najmu określić dłuższy od wskazanego w art. 688 k.c. termin wypowiedzenia najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony, jednocześnie przepis wyłącza możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.

W wypadku zaistnienia ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 11 ust. 2 u.o.p.l., wynajmujący (właściciel lokalu mieszkalnego) może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10 u.o.p.l.).

Zobacz również: Kaucja — Zabezpieczenie czynszu najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas określony

Przytoczony wyżej przepis art. 688 KC dotyczy jedynie wypowiedzenia stosunku najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony. Nieco inaczej kształtują się uprawnienia i obowiązki stron umowy najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony.

Art. 680 KC stanowi, iż w takiej sytuacji ma zastosowanie przepis art. 673 § 3 KC, który przewiduje możliwość wypowiedzenia stosunku najmu zawartego na czas określony przez wynajmującego i najemcę w wypadkach określonych w umowie. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony nie jest dopuszczalne w wypadku niezamieszczenia w umowie najmu stosownej klauzuli w tym zakresie. Zatem w przypadku gdy umowa nie zawiera postanowień dotyczących warunków jej wypowiedzenia, strony nie będą miały możliwości rozwiązać stosunku najmu w drodze wypowiedzenia. W takiej sytuacji umowa najmu przestanie wiązać strony po upływie okresu, na jaki została zawarta (np. po upływie 2 lat).

Art. 673 §3 KC umożliwia stronom umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas określony wprowadzić postanowienia, umożliwiające jednej stronie
(np. najemcy) prawo do wypowiedzenia stosunku najmu:

  • Z zachowaniem umownego terminu wypowiedzenia (np. miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego),
  • Z zachowaniem terminu ustawowego wypowiedzenia (terminy określone w art. 673 §2 KC),
  • Bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Zatem w przypadku gdy umowa nie zawiera postanowień dotyczących warunków jej wypowiedzenia, strony nie będą miały możliwości rozwiązać stosunku najmu w drodze wypowiedzenia. W takiej sytuacji umowa najmu przestanie wiązać strony po upływie okresu, na jaki została zawarta (np. po upływie 2 lat).

Zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą według swego uznania określić warunki wypowiedzenia umowy najmu, z tym że postanowienia umowy muszą być zgodne z ustawą, jak i zasadami współżycia społecznego. Dopuszczalne jest, aby strony w umowie zawarły postanowienia przewidujące możliwość jej wypowiedzenia w razie zaistnienia określonej w tej umowie przyczyny. (np. rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu). Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Zgodnie z wyrokiem tegoż Sądu z dnia 25 listopada 2003 r. (II CK 293/02, LEX nr 151622) nie ma przeszkód, ażeby strony przewidziały w umowie zawartej na czas oznaczony możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. Dodatkowo w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7–8, poz. 102) Sąd Najwyższy stwierdził, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas oznaczony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.