Umowa najmu a zmiana właściciela lokalu mieszkalnego

Zmiana właściciela lokalu mieszkalnego w sytuacji trwania stosunku najmu rodzi wiele pytań i wątpliwości tak po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Czy należy sporządzić nową umowę najmu z najemcą? Od kogo najemca powinien dochodzić kaucji uiszczonej z tytułu umowy najmu? Wiele wątpliwości dotyczy również kwestii związanych z wypowiedzeniem umowy najmu przez nowego właściciela lokalu.

Wstąpienie w stosunek najmu w przypadku zmiany właściciela lokalu.

Zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela nieruchomości podczas trwania stosunku najmu nie powoduje ustania tego stosunku. Oznacza to, iż umowa nadal obowiązuje z tą różnicą, iż po stronie wynajmującego zmienia się podmiot — w miejsce dotychczasowego właściciela wstępuje nowy nabywca nieruchomości. Na nowego właściciela lokalu  przechodzą także wszelkie prawa i obowiązki wynikające z dotychczasowej umowy najmu, z wyjątkiem wyraźnie wyłączonych ustawą.

Zgodnie z Art. 678. § 1. kodeksu cywilnego — W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie ma zatem potrzeby sporządzania nowej umowy najmu lokalu, czy też aneksu do dotychczasowej umowy pomiędzy najemcą a nowym właścicielem nieruchomości. Z powodu wstąpienia nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy, najemcy nie przysługują żadne nowe uprawnienia. Nie może on więc, powołując się na ten fakt, żądać np. dokonania zmian treści umowy najmu. Przepis art. 678 § 1 k.c. jest jedynie podstawą podmiotowego przekształcenia stosunku najmu, bez zmiany pierwotnej jego treści.

Zmiana właściciela lokalu a wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Cytowany wyżej art. 678§ 1 k.c. wprawdzie przewiduje uprawnienie wynajmującego (nowego nabywcy) do wypowiedzenia umowy najmu, jednakże uprawnienie to nie znajduje zastosowania w przypadku nabywców lokali mieszkalnych. Art. 692 k.c. co do zasady wyłącza możliwość wypowiedzenia umowy najmu także nowemu właścicielowi lokalu. Czy zatem nabywca lokalu nie ma żadnej możliwości wypowiedzenia umowy najmu? Otóż nie. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 lutego 1971 r., III CRN 491/70 – wyjaśnił, iż 692 k.c. ma tylko to znaczenie, że wyłącza zastosowanie szczególnego przepisu art. 678 k.c., natomiast nie oznacza, żeby każda ze stron nie mogła się domagać wypowiedzenia najmu lokalu w warunkach przewidzianych w art. 673 k.c.

Przypomnę, iż art. 673 k.c. reguluje kwestie związane z terminami wypowiedzeń dla umów najmu. (jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych).

Zatem przepis szczególny art. 692 k.c. wprawdzie ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez nowego właściciela lokalu z powodu nabycia, jednakże przepis ten nie krępuje nabywcy w wypowiadaniu najmu z innych przyczyn, toteż może on wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego w przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.). Przyczyny wypowiedzenia, o których wspomina ustawa, zostały szczegółowo omówione w artykule wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony z datą pewną a wypowiedzenie przez nabywcę nieruchomości.

Kontynuując wątek dotyczący uprawnień nowego właściciela do wypowiedzenia umowy najmu lokalu, wspomnieć należy o treści art. 678 §2 k.c. – uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Czym jest umowa z datą pewną? Zgodnie z art. 81 §1 k.c.  – Jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nieuczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna).

Oznacza to, iż umowa najmu lokalu mieszkalnego sporządzona w formie pisemnej i posiadająca urzędowe poświadczenie daty jest skuteczna także wobec nabywcy nieruchomości, a co za tym idzie, nowy wynajmujący traci możliwość jej wypowiedzenia na podstawie faktu nabycia nieruchomości.
W jakich przypadkach umowa ma datę pewną?

  1. W razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym — od daty dokumentu urzędowego.
  2. W razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza — od daty wzmianki.
  3. W razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej — od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

Nabywca rzeczy najętej nie może także wypowiedzieć umowy najmu na podstawie art. 678 k.c., gdy najem nieruchomości został wpisany do księgi wieczystej nieruchomości.

Zmiana właściciela lokalu a kaucja

Częstą praktyką stosowaną przez wynajmującego jest zabezpieczenie roszczeń poprzez ustanowienie i pobranie od najemcy kaucji przy zawieraniu umowy najmu. W przypadku zakończenia najmu, czy to po wygaśnięciu umowy, czy po jej rozwiązaniu w drodze wypowiedzenia, kaucja jest najemcy zwracana przez właściciela lokalu. Jednakże w przypadku zbycia lokalu przez dotychczasowego właściciela, najemca może mieć wątpliwości, kto jest odpowiedzialny za zwrot kaucji, poprzedni wynajmujący czy nabywca nieruchomości.

Pewnych wskazówek w tym zakresie dostarcza uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 18.02.2015 r., sygn. akt: V ACa 599/14. Sąd rozpatrywał sprawę, w której najemca domagał się zwrotu kaucji od nabywcy nieruchomości. Zarówno Sąd pierwszej instancji, jak i Sąd Apelacyjny w Katowicach (orzekający w przedmiocie wniesionej apelacji) oddaliły powództwo. Sąd drugiej instancji uznał, iż roszczenie lokatora o zwrot kaucji powstaje już w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu, a staje się możliwe do dochodzenia w przypadku pojawienia się zdarzeń w ustawie przewidzianych.

W przypadku zbycia nieruchomości przez wynajmującego nabywca na podstawie art. 678 §1 k.c. wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy, jednakże przepis ten nie stanowi podstawy do modyfikacji pierwotnej treści umowy. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu, nie obejmują więc zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu, powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu, lecz wola ustawodawcy wyrażona w przepisach prawa i związana z wystąpieniem określonych w nich zdarzeń (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2004 r. V CK 208/04). Skutek w postaci przejścia na nabywcę lokalu obowiązku zwrotu kaucji nie następuje wraz ze zbyciem lokalu mieszkalnego. Dla osiągnięcia takiego skutku wymagane jest podjęcie dodatkowych czynności prawnych (pomiędzy zbywcą a nabywcą nieruchomości). Reasumując, najemca może domagać się zwrotu kaucji od  zbywcy nieruchomości (poprzedniego właściciela).